Succede di frequente che la caldaia smetta di funzionare. E questo, il più delle volte, è uno spiacevole disagio al quale vanno incontro gli inquilini nelle c.d. “case in affitto”.
L’inquilino, allora, inizia a chiamare il proprietario di casa per informarlo e per richiedere di procedere alle riparazioni, ma fa bene? È tenuto l’inquilino a richiedere le spese di riparazione al proprietario dell’immobile?
Ci sono tanti dubbi sulla manutenzione della caldaia: questa è a carico del conduttore o del locatore?
I dubbi sembrano subito disfarsi quando nel contratto di locazione vi siano specifiche clausole sul punto.
Al contrario ovvero quando non vi è alcuna clausola espressa nel contratto, si fa spazio il principio di carattere generale secondo cui il locatore deve mantenere la cosa in buono stato di manutenzione e, dunque, eseguire tutte le riparazioni necessarie per conservare le condizioni di efficienza dell’immobile locato, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione (ex artt. 1575 e 1576 c.c.).
Gli interventi di piccola manutenzione sono quelli legati solamente al normale deterioramento del bene per via dell’uso abituale (non problematiche legate alla vetustà del bene o al caso fortuito).
Sul punto, la Corte di Cassazione ha, in più occasioni, evidenziato che tra gli interventi di “piccola manutenzione” non rientrano quelli relativi agli impianti (elettrico, idrico, termico) propri dell’immobile. Infatti eventuali guasti agli impianti interni dell’abitazione devono essere imputati al caso fortuito o alla vecchiaia degli stessi, rimanendo quindi indipendenti da colpa dell’inquilino che, peraltro, non ha contatto diretto con gli stessi.
È di tutta evidenza allora che le riparazioni della caldaia ricadano sul proprietario dell’immobile, il cui obbligo è proprio quello di garantire l’idoneità dell’abitazione.
Anche le sostituzioni dei vari componenti della caldaia sono a carico del proprietario, ad eccezion fatta della manutenzione periodica e del controllo dei fumi che spettano all’inquilino. Infatti, non è esclusa una responsabilità dell’inquilino qualora quest’ultimo non ottemperi alla manutenzione periodica della caldaia, comportando così la sua rottura.
In ogni caso, l’inquilino deve sempre avvertire il locatore. Se quest’ultimo rimane inerte e dunque non provvede alle riparazioni dovute, l’inquilino può procedere alle riparazioni, anticipando le spese e poi richiedendo indietro quanto versato.
Il locatore, in tal caso, si espone ad una richiesta di risarcimento dei danni subiti, oltre alle spese che dovrà pur sempre sostenere per la risoluzione delle problematiche dell’impianto della caldaia.
Si fa presente, infine, che nel caso in cui il locatore non provveda a rimborsare, le spese anticipate dall’inquilino non possono essere scorporate dai canoni mensili, bensì dovrà agire con una causa autonoma per recuperarle.
