Nel contratto di locazione, il proprietario di casa si impegna consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. L’inquilino deve, invece, pagare il canone di affitto alle scadenze pattuite.
Cosa succede se il bene locato sia affetto da vizi che ne riducano l’uso? Basti pensare al noto fenomeno delle infiltrazioni, in virtù del quale l’umidità penetra nelle mura di casa, arrivando a provocare danni gravi, anche per la salute.
In questo caso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che l’inquilino possa ridurre il canone di pagamento e finanche sospenderlo, quando il vizio sia talmente rilevante da impedire in radice il godimento del bene immobile. Infatti, la Corte di Cassazione, con sentenza dell’ottobre 2020, è arrivata alla conclusione che anche al contratto di locazione si applica la normativa di cui all’art. 1460 c.c.; qualora il contraente sia inadempiente, l’altro può rifiutarsi di eseguire la prestazione dovuta.
Si è avuto modo di precisare che la sospensione è legittima soltanto quando esercitata secondo buona fede e correttezza; infatti, il conduttore deve far presente al proprietario di casa che le infiltrazioni devono essere riparate a sue spese, pena la sospensione del pagamento del canone, poiché l’ambiente non è più vivibile. Solo qualora il proprietario di casa si rifiuti di effettuare l’intervento di manutenzione straordinaria (l’inquilino, come da normativa, è tenuto ad effettuare gli interventi di manutenzione ordinaria) o, peggio, intimi lo sfratto, il conduttore potrà opporsi alla sua concessione. Qualora tale opposizione sia credibile, il giudice non concederà lo sfratto e nominerà un esperto per valutare su i danni di infiltrazione siano di natura tale, da significare la totale inutilizzabilità del bene immobile.
Qualora il danno renda parzialmente inservibile la casa, l’inquilino sarà invece legittimato ad applicare una riduzione sul canone mensile, proporzionata all’entità dei danni.
La ragione di ciò sta nel fatto che, sempre secondo normativa, il locatore deve eseguire, durante tutta la durata del contratto, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che, come detto, saranno a capo dell’inquilino.
