Il recupero delle spese condominiali, a causa di spese per la manutenzione straordinaria dell’intero stabile, è sempre stato un argomento particolarmente avvertito, in dottrina e in giurisprudenza.
In primo luogo, il codice civile prevede alcuni strumenti, che l’amministratore di condominio potrà utilizzare per il recupero degli insoluti nei confronti dei condomini morosi: egli potrà richiedere, senza previa autorizzazione da parte dell’assemblea, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti di quest’ultimo. La sua efficacia esecutiva permane anche in caso di opposizione e non c’è bisogno di una precedente diffida.
Nel caso in cui i lavori di manutenzione straordinaria siano posti in essere da una ditta esterna, è evidente che questi vadano ripartiti in proporzione tra i condomini e secondo le tabelle millesimali, con la conseguenza che ognuno di questi sarà tenuto a pagare la sua parte.
Cosa succede se qualcuno dei condomini dovesse rendersi moroso?
In passato la disciplina prevedeva che le obbligazioni assunte dall’amministratore per conto del condominio rientrassero nella categoria della solidarietà passiva. Pertanto, l’impresa che eseguiva i lavori era autorizzata a richiedere l’intero importo anche a uno solo dei condomini che, pagando, poteva agire in regresso verso gli altri per il recupero delle somme spettanti.
In seguito la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza del 2008, ebbe modo di concludere che tali obbligazioni fossero parziali: pertanto, la ditta poteva richiedere al singolo condomino solo la somma di sua spettanza.
Al giorno d’oggi, dopo la riforma del condominio che si è avuta nel 2012, è entrata in vigore la regola del beneficio della preventiva escussione. Permane sempre il vecchio regime, in base al quale la ditta esterna dovrà chiedere l’adempimento dell’obbligazione pro quota ma, nell’ipotesi in cui l’azione legale si sia rivelata infruttuosa, potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti per ottenere quanto dovuto.
È quanto confermato dalla giurisprudenza di merito che, nel Febbraio del 2021, ha avuto modo di concludere che, in caso di lavori di rifacimento della facciata dal bene immobile oggetto di condominio, il credito possa essere azionato nei confronti dei condomini che hanno pagato solo qualora l’azione esecutiva nei confronti di quelli inadempienti si sia rivelata infruttuosa.
