La locazione commerciale è un contratto che prevede il godimento di un bene immobile, ai fini dell’esercizio di un’attività imprenditoriale, in cambio di un corrispettivo in denaro, da versare al locatore.
Secondo quanto previsto dall’art. 1575 c.c., “il locatore deve garantire il pacifico godimento della cosa locata”. Se ne deduce che qualsiasi evento, sia esso dipendente o meno dalla volontà delle parti, che ne impedisca il godimento, potrebbe essere causa di una disparità contrattuale non preventivata ab origine e, di conseguenza, il legislatore appronta un rimedio per riportare un equilibrio tra le parti.
Infatti, la pandemia Covid ha portato con sé una serie di conseguenze negative, tra le quali il fatto che gli immobili locati a fini commerciali sono rimasti chiusi per lungo tempo, oppure hanno subito una forte limitazione, dovuta alla determinazione di fasce orarie durante le quali viene imposto il lockdown. Pertanto, appare innegabile concludere che tali limitazioni imposte dai vari DPCM, che si sono succeduti nel tempo, creano uno squilibrio e impediscono il godimento del bene.
Che fare in questi casi?
La soluzione da preferire è quella concordata, ossia il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare, al ribasso, l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza Covid-19. Si tratta di una modifica che non è onerosa per i contraenti; infatti, l’accordo con il quale si riduce l’affitto, sebbene registrato all’Agenzia delle Entrate, non comporta la corresponsione dell’imposta di registro.
Tale tesi è sposata anche dalla giurisprudenza: infatti, il Tribunale di Roma, con ordinanza 29683/2020, ha avuto modo di stabilire che “sussiste un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto”. La ragione di tale statuizione è da ricercarsi nel dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., in base al quale ciascun contraente ha l’obbligo di collaborare al corretto svolgimento del contratto, salvaguardando il legittimo affidamento e le ragioni della controparte, nei limiti in cui questo non determini un apprezzabile sacrificio. In tal senso si sono anche espressi il Tribunale di Bari, con sentenza del 09.06.2020, e il Tribunale di Pordenone, con provvedimento del 03.07.2020. Il tenore di tali pronunce lascia intendere che il giudice potrebbe spingersi al punto di ordinare alle parti la rinegoziazione del contratto, ma sembra ancora presto per uno spunto così decisivo, meglio attendere la Cassazione.
Nel frattempo, occorre riferire che i risvolti pratici della faccenda sono molto importanti: in sede di sfratto, il Giudice non può convalidarlo, se l’attore non dimostri in giudizio di aver precedentemente collaborato in buona fede con il convenuto ai fini di una rideterminazione del canone che tenga conto delle difficoltà legate alla pandemia.
Inoltre, i recenti provvedimenti governativi hanno prorogato il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2021, pertanto il locatore dovrà tenere conto anche di tale normativa prima di intentare una causa nei confronti del conduttore.
