La materia condominiale è da sempre oggetto di numerose dispute, in particolare con riguardo alle deliberazioni inerenti le modifiche più importanti delle parti comuni dell’edificio (cortile, scale, tetti). Infatti, spesso accade che non tutti i condomini siano d’accordo con eventuali modifiche, pertanto si rendono necessari alcuni strumenti per superare la loro opposizione.
Ricordiamo che le attribuzioni dell’assemblea condominiale sono previste dall’art. 1135 c.c. che, tra le altre, prevede la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio, l’approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale e, appunto, la gestione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. I quorum deliberativi sono invece descritti dall’articolo seguente, che prevede:
- Una maggioranza qualificata, secondo la quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (50%+1) e almeno la metà del valore dell’edificio (espresso in millesimi);
- Una maggioranza semplice, secondo la quale sono invece valide le deliberazioni quando approvate dalla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Questo tipo di maggioranza viene usato nelle seconde convocazioni, quando il quorum non sia stata raggiunto nelle prime.
A tal proposito, il Decreto Legge 34/2000 ha previsto una detrazione del 110% delle spese condominiali effettuare per i seguenti interventi, che vengono definiti “interventi trainanti”:
- Isolamento termico sugli involucri degli edifici;
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- interventi antisismici.
Inoltre, posso fruire della suddetta detrazione anche i cosiddetti “interventi non trainanti”, purchè siano collegati agli interventi trainanti di cui sopra:
- gli interventi rientranti nell’eco bonus ordinario (art.14 D.L. 63/2013);
- installazione di impianti solari fotovoltaici ( art.16-bis comma 1 DPR 917/86, TUIR);
- colonnine di ricarica la ricarica per veicoli elettrici.
Ritornando al discorso delle delibere condominiali, è ben possibile che alcuni condomini si oppongano agli interventi citati, poiché spinti dal desiderio di conservare le parti comuni così come sono. Ma tale opposizione non deve spaventare; infatti, l’art. 63 del Decreto Legge 104 / 2020 ha esteso la richiesta del quorum deliberativo ridotto anche per la delibera relativa all’effettuazione dei lavori detraibili al 110%, effettuati sulle parti comuni del condominio.
Pertanto, per tale tipologia di interventi sarà sufficiente che la relativa deliberazione venga approvata dalla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti pari ad almeno un terzo del valore dell’edificio.
