Poiché, come già chiarito nell’articolo precedente, il mutuo può avere ad oggetto somme considerevoli, il consumatore è solito richiedere una somma di denaro a mutuo per acquistare un bene immobile, di solito la prima casa. Tale soluzione gli permette di entrare in possesso di una somma considerevole, utile a garantire un bisogno primario quale è quello dell’acquisto della casa, da rimborsare nel corso del tempo e con le modalità già chiarite. La banche sono consapevoli di questo e per tale tipologia di mutuo applicano, per quanto possibile, condizioni più favorevoli per i consumatori.
Inoltre, dal momento che nella maggioranza dei casi viene stabilito un tasso fisso, si verifica sempre il caso che tale tasso non sia proporzionato all’attuale situazione finanziaria. Infatti, il crollo del mercato immobiliare ha spinto tutte le banche a praticare interessi inferiori anche di vari punti percentuali rispetto a quelli prima praticati, al fine di reperire mutuatari ed accrescere la propria liquidità.
Come è possibile ottenere e/o aggiornare il proprio mutuo agli attuali tassi di interesse se esso è stato pattuito in misura fissa o è troppo alto?
La risposta è semplice: è possibile una surroga, ossia il trasferimento del proprio mutuo da una banca all’altra per usufruire agevolmente delle migliori condizioni disponibili offerte in questo momento dal mercato. I benefici di questa operazione sono vari. Il Decreto Bersani, approvato nel Febbraio 2007, ha regolato compiutamente il procedimento di surroga, snellendo la procedura e rendendola più semplice; viene ora previsto un vero e proprio diritto in capo al consumatore e la banca non può rifiutare la surroga. Inoltre, il procedimento è interamente gratuito: il legislatore ha stabilito che sarà la nuova banca a doversi occupare delle spese relative al notaio, perizia ed istruttoria. Grazie alla semplificazione attuata con il Decreto Bersani, non è più necessario estinguere la vecchia ipoteca ed aprirne una nuova, poiché si determina il semplice trasferimento di essa; l’istituto di credito subentra nelle nuove garanzie, reali o personali che siano.
Inoltre, attraverso la surroga il consumatore potrà rinegoziare alcune vicende contrattuali del mutuo surrogato, che meglio si addicono alla sua attuale condizione economica:
- La tipologia del tasso di interesse, rendendolo più basso e decidendo se portarlo a misura fissa o variabile, motivo principale della surroga;
- La durata del contratto, che può essere prolungata, determinando un ulteriore abbassamento della rata mensile;
- Assicurazioni aggiuntive che tengano conto della mutata situazione sociale, come quella antisismica che protegga dai terremoti, soprattutto per abitazioni in zone montuose.
Da ultimo, l’articolo 7 del Decreto Bersani, nella chiara ottica di favorire il consumatore nella surroga, prevede che gli istituti di credito non possano includere nel contratto di mutuo delle clausole che prevedono il pagamento di una penale in caso di estinzione anticipata del mutuo o rimborso di esso: ogni clausola di questo tipo si considera nulla.
Viene così introdotto un valido strumento a disposizione del consumatore per reagire alla crisi economica, soprattutto in questo periodo, e permettergli di continuare nel pagamento delle rate, ma con un forte risparmio per ogni rata versata, in modo che le possibilità di vendita coattiva del bene garantito in caso di inadempimento diminuiscano, contribuendo all’economia nazionale nel pieno rispetto delle ragioni del consumatore.
