Tra i conflitti condominiali più ricorrenti ci sono quelli relativi all’approvazione e ripartizione delle spese.
I condomini dissenzienti od astenuti in molte occasioni decidono arbitrariamente di sottrarsi al pagamento delle somme ripartite, senza la previa impugnazione della delibera assembleare.
In tema di impugnazione delle delibere, è d’uopo richiamare l’art. 1137, primo comma, c.c. ai sensi del quale “le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini“. Il dettato normativo vincola tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza.
Nell’ipotesi in cui un condomino decida di non pagare le spese a lui addebitate, secondo la ripartizione e approvate dall’assemblea, potrebbe essere soggetto ad ingiunzione di pagamento da parte dell’amministratore senza la possibilità di opposizione, se non vi sia stata la precedente impugnazione della delibera assembleare.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la contestazione e dunque l’opposizione al decreto ingiuntivo di pagamento non ha valenza se non vi è stata prima l’impugnazione della delibera assembleare con la quale si sono approvate le spese di riparto.
Ai sensi dell’art. 1137 secondo comma, c.c. «contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti».
Quindi, il termine per l’impugnazione di una delibera condominiale è di 30 giorni. Il termine perentorio decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Se il condomino dissenziente, astenuto o assente non impugna nel termine perentorio indicato, non può contestare le successive azioni adottate dall’amministratore in attuazione di tale decisione, ivi compresa la richiesta di pagamento di spese condominiali e la conseguente ripartizione secondo millesimi.
Pertanto, una volta decorso tale termine, gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.
Giova ricordare che per impugnare la delibera condominiale non occorre rivolgersi direttamente al giudice, ma deve essere prima promosso il cosiddetto «tentativo di mediazione». Si tratta di un incontro che si svolge presso un organismo di mediazione situato nella sede più vicina al giudice competente per la causa. L’incontro è volto a trovare un accordo tra le parti; solo se l’accordo non riesce, si può procedere in giudizio. Viceversa, se la mediazione non viene esperita, il giudice ritiene improcedibile la domanda e assegna un termine per provvedere all’incontro di mediazione; se neanche questa volta non si raggiunge un buon fine, bisogna redigere un atto di ricorso conferendo mandato ad un avvocato. Il ricorso va depositato nella cancelleria del giudice competente (tribunale o giudice di pace a seconda del valore). Si ritiene valida anche l’impugnativa proposta con atto di citazione, purché esso sia notificato nel termine di decadenza.